物(wù)業管理籌建四大(dà)步驟

第一(yī)步 籌建前期物(wù)業管理架構 

　　所謂“前期物(wù)業管理架構”是指物(wù)業項目在開(kāi)發建設階段，由開(kāi)發商(shāng)選定或由招投标選定的物(wù)業公司的組織架構。此時的物(wù)業公司“麻雀雖小(xiǎo)，五髒俱全”，不需要太多的人員(yuán)，但要求上崗人員(yuán)都是能夠獨當一(yī)面甚至多面的骨幹型人才。此期間物(wù)業公司的工(gōng)作任務不是直接面向業主提供服務，而是要完成物(wù)業前期管理工(gōng)作的全部任務。所以，此時的物(wù)業公司隻是搭起了一(yī)個骨幹架構，爲以後擴充規模奠定基礎。 

　　項目開(kāi)發建設階段物(wù)業公司的機構和人員(yuán)組成(僅爲參考)。 

　　1．經理1人。 

　　2．文秘1人(兼管其他事物(wù)性工(gōng)作)。 

　　3．各工(gōng)程專業技術人員(yuán)，每個專業1人或兼職。 

　　4．工(gōng)程主管1人(同技術人員(yuán)一(yī)起參與工(gōng)程及設備系統的前期管理工(gōng)作，尤其是驗收工(gōng)作，熟悉設備系統)。 

　　5．水、電維修領班各1人(同技術人員(yuán)一(yī)起參與工(gōng)程及設備系統的前期管理工(gōng)作，尤其是驗收工(gōng)作，熟悉設備系統)。 

　　6．保安主管1人，保安員(yuán)若幹人(視開(kāi)發商(shāng)的需求而定，如售樓處及施工(gōng)現場的保安。随着“樣闆樓”和竣工(gōng)樓宇的移交，适時增補保安人員(yuán)。物(wù)業公司應與保安公司簽訂合同，适時配備人員(yuán))。 

　　7．保潔主管1人，保潔員(yuán)若幹人(視開(kāi)發商(shāng)的需求而定，如售樓處及施工(gōng)現場的保潔。随着“樣闆樓”和竣工(gōng)樓宇的移交，适時增補保潔人員(yuán)。物(wù)業公司應與保潔公司簽訂合同，适時配備人員(yuán))。 

　　8．綠化工(gōng)程技術人員(yuán)1人(負責綠化施工(gōng)全過程的質量監督，物(wù)業公司自己配備或與相關公司簽訂合同配備)。 

　　9．财務主管1人(視工(gōng)作進程階段需要配備)。 

　　10．物(wù)業主管1人(視工(gōng)作進程階段需要配備)。 

　　第二步 适時組建完整的物(wù)業管理處 

　　在業主入住前2～3個月，物(wù)業公司應由前期的“架構”型，按工(gōng)作進度逐步轉化爲“完整”型。此時應根據物(wù)業的規模、特點，将前期的“架構”進行充實。 

　　首先定崗位、定人員(yuán)，制定各崗位人員(yuán)的招聘條件，配備各部門、各崗位人員(yuán)。這些人員(yuán)應根據工(gōng)作進程分(fēn)期分(fēn)批到位。 

　　在人員(yuán)到崗，業主入住前，物(wù)業公司除了要做好入住準備工(gōng)作外(wài)(将在“物(wù)業後期管理”章節中(zhōng)詳細讨論)，首先要做好員(yuán)工(gōng)的培訓考核工(gōng)作，讓員(yuán)工(gōng)以飽滿的熱情、娴熟的業務、優良的服務迎接業戶人住。爲此要拟訂培訓計劃，對各崗位人員(yuán)進行上崗培訓和專業培訓。 

　　各類人員(yuán)的培訓課目，如下(xià)所示。 

　　(一(yī))對管理人員(yuán)的培訓、考核 

　　1．物(wù)業經營管理知(zhī)識。 

　　2．物(wù)業法律、法規。 

　　3．公司概況及各項規章制度。 

　　4．禮儀、禮貌，文明服務。 

　　5．機電設備知(zhī)識(重點對象是主管工(gōng)程的人員(yuán))。 

　　6．安全生(shēng)産知(zhī)識(重點對象是主管工(gōng)程的人員(yuán))。 

　　7．物(wù)業管理目标及管理知(zhī)識。 

　　8．公文寫作知(zhī)識(重點對象是文秘、行政事務管理人員(yuán))。 

　　9．公共關系知(zhī)識(重點對象是物(wù)業服務主管、保安主管、行政事務主管、文秘) 

　　10．與财會有關的知(zhī)識。 

　　11．本小(xiǎo)區物(wù)業概況(主要包括物(wù)業的規模、建築風貌、物(wù)業檔次及業主概況、入住率、地理位置及周邊環境、公共交通等)。 

　　12．與服務有關的小(xiǎo)區周圍的社會單位，如學校、幼兒園、商(shāng)業、餐飲業、銀行、醫院、社區中(zhōng)心、街道委員(yuán)會、派出所等單位的所在地及聯系電話(huà)。 

　　(二)對工(gōng)程維修人員(yuán)的培訓、考核 

　　1．安全生(shēng)産知(zhī)識。 

　　2．設備系統現狀。 

　　3．上門維修工(gōng)作制度。 

　　4．專業技術、技能。 

　　5．公司概況及各項規章制度。 

　　6．禮儀、禮貌，文明服務。 

　　7．本小(xiǎo)區物(wù)業概況。 

　　(三)對物(wù)業服務人員(yuán)的培訓、考核 

　　1．物(wù)業法律、法規。 

　　2．公司概況及各項規章制度。 

　　3．禮儀、禮貌，文明服務。 

　　4．本小(xiǎo)區物(wù)業概況。 

　　5．崗位職責。 

　　(四)對陪同業主收樓人員(yuán)的培訓、考核 

　　業主收樓前，應對全體(tǐ)陪同收樓的人員(yuán)進行培訓并考核。 

　　1．收樓資(zī)料、收樓流程。 

　　2．如何陪同業主驗房。 

　　3．檢查各種能源計量表并記錄原始。 

　　4．收樓的注意事項。 

　　5．填寫收樓登記表的要求。 

　　(五)對外(wài)聘單位人員(yuán)的培訓、考核 

　　主要是對電梯維修保養、保安、保潔、綠化等外(wài)聘單位的管理人員(yuán)進行培訓，讓他們了解物(wù)業及物(wù)業公司的概況、規章制度、服務及管理要求，并充分(fēn)理解雙方既是合作共赢的關系，又(yòu)必須服從物(wù)業公司的管理，共同爲業主提供優質服務。具體(tǐ)的培訓内容如下(xià)所述。 

　　1．相關的合同内容。 

　　2．本小(xiǎo)區概況。 

　　3．外(wài)聘單位人員(yuán)應遵守的管理制度。 

　　4．禮儀、禮貌，文明服務。 

　　第三步 前期測算及辦理前期手續 

　　(一(yī))物(wù)業開(kāi)辦費(fèi)和物(wù)業費(fèi) 

　　物(wù)業開(kāi)辦費(fèi)用由開(kāi)發商(shāng)按照政府規定的标準承擔，一(yī)般是小(xiǎo)區建築安裝工(gōng)程造價的2%。物(wù)業收費(fèi)标準根據小(xiǎo)區物(wù)業的基本情況，按照地方政府的政策規定進行測算。目前大(dà)多數物(wù)業公司實行的是市場調節價的物(wù)業服務收費(fèi)方式。 

　　(二)商(shāng)品房物(wù)業費(fèi)測算 

　　根據地方政府的規定，實行市場調節價的物(wù)業服務費(fèi)可以采取包幹制或酬金制方式。由于在物(wù)業前期階段不可能成立業主大(dà)會，所以由開(kāi)發商(shāng)、物(wù)業公司與業主在購房合同或前期物(wù)業服務合同中(zhōng)約定。 

　　物(wù)業公司最了解物(wù)業服務的規模和具體(tǐ)内容，因此物(wù)業服務費(fèi)用的測算主要由物(wù)業公司承擔。這就要求物(wù)業公司對小(xiǎo)區物(wù)業進行全面、詳細的了解，在此基礎上，依據當地政府的有關法規進行測算。測算内容一(yī)般包括以下(xià)幾方面。 

　　1．管理服務人員(yuán)的工(gōng)資(zī)、社會保險和按規定提取的福利費(fèi)等。 

　　2．物(wù)業共用部位、共用設施設備的日常管理運行、維護費(fèi)用。 

　　3．物(wù)業管理區域清潔衛生(shēng)費(fèi)用。 

　　4．物(wù)業管理區域綠化養護費(fèi)用。 

　　5．物(wù)業管理區域治安、秩序維護費(fèi)用。 

　　6．辦公費(fèi)用。 

　　7．物(wù)業公司固定資(zī)産折舊(jiù)費(fèi)。 

　　8．物(wù)業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費(fèi)用。 

　　9．經業主同意的其他費(fèi)用。 

　　(三)經濟适用房、危改回遷小(xiǎo)區的物(wù)業服務費(fèi) 

　　經濟适用房、危改回遷小(xiǎo)區，在未成立業主大(dà)會前，物(wù)業服務收費(fèi)實行政府指導價，執行經濟适用住房小(xiǎo)區物(wù)業服務收費(fèi)政府指導價标準。 

　　第四步 協助開(kāi)發商(shāng)的前期工(gōng)作 

　　(一(yī))辦理樓／門牌号 

　　在入住前6個月開(kāi)始進行小(xiǎo)區樓門牌号手續的辦理工(gōng)作，在此過程中(zhōng)須加蓋的一(yī)律加蓋開(kāi)發商(shāng)的。 

　　辦理步驟及所需資(zī)料如下(xià)。 

　　1．到當地轄區派出所領取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請一(yī)份。 

　　2．具體(tǐ)提報材料(以下(xià)全部資(zī)料隻需複印件)如下(xià)： 

　　(1)地名使用批複證； 

　　(2)用地許可證、國有土地使用證； 

　　(3)小(xiǎo)區規劃許可證、規劃平面圖和規劃意見書(shū)； 

　　(4)所有樓宇的規劃許可證； 

　　(5)所有樓宇開(kāi)工(gōng)證、施工(gōng)證、竣工(gōng)證； 

　　(6)小(xiǎo)區平面圖(A3、A4幅面各一(yī)份)； 

　　(7)拟設置樓宇編号圖的要求與原工(gōng)程編号(規劃)的樓宇編号一(yī)一(yī)對應，按從北(běi)至南(nán)、從東向西的順序排列。 

　　3．所有資(zī)料準備齊全後到派出所進行審報，經派出所審核批準、蓋章後到所屬區公安分(fēn)局辦理審批手續。 

　　4．到區公安分(fēn)局辦理手續時需提交辦理申請一(yī)份及原派出所申報材料一(yī)份。 

　　5．區公安分(fēn)局現場勘驗完畢後出具《樓門牌号證明信》一(yī)份。 

　　6．取得《樓門牌号證明信》後，到當地郵政投遞局辦理小(xiǎo)區通郵手續。 

　　7．《樓門牌号證明信》是作爲辦理小(xiǎo)區通郵手續的重要證明，應履行嚴格的交接手續交接給開(kāi)發商(shāng)，物(wù)業公司留存複印件，且此原件屬開(kāi)發商(shāng)所有，在辦理任何手續時均不應交予第三方。 

　　8．樓門牌号辦理的各項手續，應從辦理初始階段起，物(wù)業公司要注意留存相關整套複印件以備将來查詢時用，同時此全套手續應交開(kāi)發商(shāng)一(yī)份存檔。 

　　(二)代爲開(kāi)發商(shāng)準備物(wù)品 

　　需準備的物(wù)品包括以下(xià)兒大(dà)類。 

　　l．開(kāi)發商(shāng)與物(wù)業公司共同起草或開(kāi)發商(shāng)委托物(wù)業公司起草的文件。 

　　2．開(kāi)發商(shāng)委托物(wù)業代爲采購的物(wù)品。 

　　3．開(kāi)發商(shāng)爲提高小(xiǎo)區檔次而特殊要求的附屬物(wù)品等，一(yī)般又(yòu)分(fēn)爲以下(xià)幾類。 

　　(1)文件、資(zī)料等印刷類，包括《業主手冊》、《業主臨時公約》、《前期物(wù)業服務合同》、《住宅質量保證書(shū)》、《住宅使用說明書(shū)》等文件。 

　　(2)保潔開(kāi)荒類。 

　　(3)交通、安全、消防類。 

　　(4)标識類，包括：室外(wài)告示、室外(wài)指示牌；室内告示、室内指示牌；交通指示牌。 

　　(5)環境及衛生(shēng)類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂健身設施等